O direito de preferência do inquilino não pode ser desconsiderado pelo proprietário do imóvel em um processo de venda, podendo gerar consequências desagradáveis.
Observando-se apenas o aspecto residencial, de acordo com um estudo realizado pela Fundação João Pinheiro, em parceria com o Ministério das Cidades, o Brasil possui uma carência que ultrapassa os 6 milhões de domicílios.
Isso significa que existe uma enorme demanda por imóveis colocados à disposição para aluguéis, porém, existem regras que precisam ser obedecidas e que formalizam a relação entre locador e locatário.
Neste artigo, abordaremos o direito de preferência do inquilino, como funciona e o que acontece caso essa exigência não seja cumprida pelo proprietário. Continue a leitura e confira detalhes!
Entenda o que é o direito de preferência do inquilino
Conforme a Lei do Inquilinato, na Seção V, que trata do direito de preferência, entre os artigos 27 e 34, fica claro que o inquilino possui a preferência de compra do imóvel na qual ele alugou, onde se lê:
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
É importante salientar que a preferência do inquilino possui exceções, tais como:
- perda ou venda do imóvel por decisão judicial,
- permuta,
- doação,
- integralização de capital,
- processos envolvendo cisão ou fusão.
Prazos para notificar a intenção de compra ou desocupação do imóvel
Segundo a lei, o proprietário do imóvel, quando decide vender a sua propriedade, tem a obrigação de informar o locatário sobre essa decisão.
Para isso, ele deverá apresentar um documento conhecido como “carta de preferência”, onde deverá constar as seguintes informações:
- data da emissão,
- endereço do imóvel,
- preço de venda,
- condições de pagamentos,
- débitos em aberto do imóvel (quando for o caso),
- dados dos responsáveis pela negociação.
De posse desse documento, o direito de preferência do inquilino se estenderá por 30 dias. Desse modo, se houver interesse, deverá formalizar o seu desejo pela aquisição.
Caso não exista interesse na compra, um fator importante a ser observado diz respeito à desocupação do imóvel, nos casos onde o novo proprietário não queira alugá-lo ao locatário que já ocupa aquele espaço.
Nesse caso, o inquilino deverá receber um documento avisando que a venda foi concretizada e que ele tem 90 dias para realizar a devolução do imóvel nas mesmas condições nas quais recebeu.
Também é importante saber que existem situações onde esse prazo não pode ser aplicado, especialmente quando no contrato existe uma cláusula de vigência que dá direito ao inquilino de permanecer no imóvel até a data registrada como término desse acordo de aluguel.
Para que essa situação tenha validade, ela precisa fazer parte do contrato de locação e averbada junto à matrícula do imóvel.
O descumprimento do direito de preferência do inquilino gera indenização?
Como se observa, existem ações a serem tomadas para que todo o processo possa estar adequado à legislação, garantindo o direito dos envolvidos.
No entanto, o descumprimento do direito de preferência do inquilino pode gerar uma indenização por parte do proprietário do imóvel.
Esse foi o entendimento da 3ª Turma do Tribunal de Justiça de São Paulo, que manteve a condenação ao proprietário de um imóvel que não cumpriu com suas obrigações e teve que indenizar com 75 salários-mínimos a empresa locatária.
O inquilino, por sua vez, fará jus a essa indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições do que o adquirente.
Como se observa, é fundamental a atenção para esse assunto, onde o desenvolvimento de um bom contrato de locação pode fazer toda a diferença.
Se você deseja saber mais sobre direitos e deveres das pessoas envolvidas em negócios imobiliários, leia nosso artigo que apresenta o contrato de compra e venda: o que não pode faltar nesse documento?
